A Regularização Fundiária Urbana (REURB – Lei Federal 13.465/2017) é um tema cada vez mais presente nas discussões sobre o desenvolvimento urbano. Estamos falando de um conjunto de medidas e procedimentos jurídicos, urbanísticos, ambientais e sociais que têm como objetivo regularizar e legalizar áreas urbanas ocupadas de forma irregular, conferindo a seus moradores o direito à propriedade e o acesso aos serviços públicos.

O município de Bofete – SP, nossa terra querida e sede do nosso escritório, é formado por milhares de imóveis que ainda se encontram em situação irregular. São terrenos, casas, lotes, prédios comerciais, imóveis rurais e até mesmo loteamentos inteiros que não possuem os devidos registros históricos de transferência de propriedade.

E este não é um problema recente, mas sim uma cultura que se arrasta por mais de 140 anos – desde a fundação do município quando Vicente Ferreira da Costa e sua esposa Eugênia Maria do Carmo doaram o terreno a Nossa Senhora da Piedade de Bofete, onde toda a cidade foi sendo construída com o passar do tempo.

Essa área ainda hoje continua em nome de “Nossa Senhora da Piedade de Bofete” conforme consta na Transcrição 5.517, Livro 3-C do Oficial de Registro de Imóveis de Tatuí.

É sob esta transcrição antiga que está constituída a grande maioria dos imóveis da cidade, e seus proprietários vêm ao longo dos mais de 140 anos comercializando-os e transferindo-os de um para outro através de contratos particulares de compra e venda, recibos, transferências junto ao município, ou seja, de modo totalmente informal e precário.

O único controle hoje existente referente a todos os imóveis da cidade é feito pelos respectivos cadastros junto a Prefeitura Municipal, que detêm na sua base de dados apenas uma parte de todo acervo histórico das transferências de titularidade feitas pelos donos dos imóveis da cidade que foram sendo comercializados.

Em resumo, a grande maioria da população possui como comprovante de que é dono do seu imóvel apenas um contrato, recibo ou pedido de transferência junto à prefeitura que, junto ao cadastro municipal e o respectivo recolhimento de imposto, comprovam sua titularidade e posse.

Antes do advento da Lei Federal 13.465/2017 a política urbana de regularização desses imóveis era bastante burocrática e cheia de entraves, inviabilizando sua aplicabilidade junto aos poderes públicos e principalmente ao cidadão que quisesse regularizar seu imóvel. O cidadão não tinha outra opção senão se socorrer da usucapião para ter seu imóvel regularizado, com matrícula própria capaz de praticar todos os atos de regularização e averbação de sua construção, introduzindo seu imóvel no cenário econômico municipal, agregando assim ainda mais valor e segurança jurídica ao seu bem.

REGULARIZAÇÃO NOS MUNICÍPIOS DO BRASIL

Com a positivação da Lei Federal 13.465/2017, a política de regularização fundiária urbana e rural deu um salto gigantesco de efetividade e praticidade em âmbito nacional.

A lei flexibilizou a política urbana de regularização fundiária concedendo aos municípios autonomia e legitimidade para promover a regularização de seus imóveis de maneira mais simples, menos burocrática e com grande efetividade.

Os municípios se tornaram independentes para promover a regularização dos imóveis localizados em seus territórios sem depender mais do Estado e da União, exceto em casos em que existam bens pertencentes a esses entes.

Independente da existência de um plano diretor ou lei específica que discipline a regularização fundiária junto ao município, a Lei Federal é de aplicabilidade imediata e traz inclusive o passo a passo que o município deve seguir para promover a regularização fundiária de seus imóveis. Agora que conhecemos a previsão legal e jurídica sobre a possibilidade de o município promover de forma simples e eficaz a regularização fundiária de seus imóveis, vejamos como o município precisa se organizar fazer isso.

REURB–E x REURB–S: QUAL A DIFERENÇA?

Antes de vermos um modelo de organização do município, precisamos entender as duas modalidades de REURB trazidas pela lei, a REURB-E e a REURB-S. São as diferenças entre elas que impactam diretamente na responsabilidade pelos atos e custos de regularização fundiária.

REURB-E é a regularização fundiária urbana para núcleo de imóveis ou imóvel de interesse específico, como por exemplo loteamentos irregulares, desmembramentos irregulares, parcelamentos de solo irregulares, onde o autor ou a pessoa que promoveu de forma irregular a individualização e comercialização desses imóveis é a maior interessada e diretamente responsável pela regularização.

Nos casos de REURB-E o município apenas promove administrativamente todo o procedimento de regularização, estipulando diretrizes, orientando, fiscalizando e por fim aprovando o projeto de regularização fundiária.

Todos os custos e atos efetivos de regularização ficam por conta exclusiva do interessado na regularização fundiária urbana de interesse específico, não havendo   qualquer ônus para o município. Pelo contrário, o incentivo a essa regularização aumentará ainda mais a arrecadação municipal com a inserção desses imóveis no cenário econômico de regularidade.

REURB-S tem como escopo principal a regularização fundiária urbana de núcleo de imóveis ou imóvel de interesse social, ou seja, visa atender pessoas de baixa renda e que se encontram em situação de vulnerabilidade.

Na modalidade de REURB-S, o município assume todos os atos de regularização e titulação dos imóveis para essas pessoas que não possuem condições de arcar com os custos de regularização.

O grande diferencial é a responsabilidade pelos atos e seus respectivos custos que, no caso da REUBR-S, ficam por conta exclusiva do município. Além de instaurar e desenvolver todo o procedimento administrativo, ele ficará responsável por tomar todas as medidas técnicas e jurídicas, assim como os respectivos custos para prática de quaisquer atos que sejam necessários. A estruturação básica do município para analisar cada núcleo a ser regularizado, distinguir os casos de REURB-E ou REURB-S, assim como instaurar, processar, fiscalizar e aprovar os projetos de regularização fundiária, iniciam com a constituição e organização do seu próprio quadro de funcionários, para que passem a promover as regularizações fundiárias.

DA ORGANIZAÇÃO DO MUNICÍPIO

O primeiro passo a ser tomado pelo município para que passe a promover as regularizações fundiárias de seus imóveis é ter constituído um conselho ambiental composto por técnicos habilitados em seu quadro de funcionários.

É essencial a constituição desse conselho, uma vez que sem ele algumas aprovações irão depender de órgãos estatais, o que inviabilizará a independência do município em promover a REURB.

Esse conselho ambiental municipal deve ser composto por profissionais técnicos capazes de emitir laudos ou pareceres de caracterização, risco e impacto no âmbito ambiental, assim como caracterização urbanística, social e econômica do núcleo a ser realizado.

Em resumo, são necessários profissionais técnicos da área de engenharia civil, arquitetura e urbanismo, engenheiros ou técnicos ambientais, florestais ou agrônomos, assim como assistentes sociais e procuradores jurídicos para compor o conselho e ter os projetos de regularização fundiária aprovados no âmbito municipal. Quando o município possui um conselho ambiental, a lei é expressa quando dispensa totalmente a aprovação por órgãos estatais, mesmo na existência de convênios:

Art. 12. A aprovação municipal da Reurb corresponde à aprovação urbanística do projeto de regularização fundiária e, na hipótese de o Município ter órgão ambiental capacitado, à aprovação ambiental.   (Redação dada pela Lei nº 14.118, de 2021)
 
§ 1º Considera-se órgão ambiental capacitado o órgão municipal que possua em seus quadros ou à sua disposição profissionais com atribuição técnica para a análise e a aprovação dos estudos referidos no art. 11, independentemente da existência de convênio com os Estados ou a União.
 
§ 2º Os estudos referidos no art. 11 deverão ser elaborados por profissional legalmente habilitado, compatibilizar-se com o projeto de regularização fundiária e conter, conforme o caso, os elementos constantes dos arts. 64 ou 65 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012.
 
§ 3º Os estudos técnicos referidos no art. 11 aplicam-se somente às parcelas dos núcleos urbanos informais situados nas áreas de preservação permanente, nas unidades de conservação de uso sustentável ou nas áreas de proteção de mananciais e poderão ser feitos em fases ou etapas, sendo que a parte do núcleo urbano informal não afetada por esses estudos poderá ter seu projeto aprovado e levado a registro separadamente.
 
§ 4º A aprovação ambiental da Reurb prevista neste artigo poderá ser feita pelos Estados na hipótese de o Município não dispor de capacidade técnica para a aprovação dos estudos referidos no art. 11.

OS PASSOS PARA A REURB

Neste fluxo, a forma de organização e andamento da REURB é bem simplista e dá um direcionamento básico de forma visual sobre o tema, contudo, a lei traz em detalhes cada etapa, o significado de cada termo jurídico e a forma de produzir e elaborar os documentos necessários, assim como aprovar, registrar e titular cada ocupante beneficiado pela REURB.

COMO IMPLEMENTAR A REURB EM BOFETE?

Em resumo, basta o município querer e se organizar para promover a regularização fundiária de seus imóveis, independente de existir no município lei específica ou plano diretor, a Lei Federal 13.465/2017 disciplina de forma muito detalhada a promoção da REURB, atribuindo ao município independência total para promovê-la.

Será que iniciar a formação de um conselho ambiental em Bofete não seja o primeiro passo para que a REURB comece a ganhar vida?

Talvez dentre tantas prioridades existentes em nosso município, essa não seja a mais urgente, mas cabe aqui uma reflexão sobre o tema.

É certo que, existindo um conselho que concentre todas as funcionalidades e providências necessárias para promoção da REURB, faremos um grande avanço no caminho para tirar nossa cidade, os nossos imóveis e principalmente os direitos de todos os cidadãos da irregularidade.

A regularização dos imóveis não beneficiaria somente os cidadãos e seus imóveis, mas possibilitaria ao município uma fiscalização ainda maior sobre esta questão, podendo exigir e tributar de forma correta e justa os imóveis regularizados.

Com o aumento da arrecadação, seria possível reverter os valores em benefício da própria população.

Esse é apenas nosso ponto de vista a respeito da questão da regularidade dos imóveis em nosso município, baseado no que diz a Lei. Ele pode não refletir a visão das demais pessoas e muito menos a visão da gestão municipal. De qualquer forma permanecemos à disposição para ajudar naquilo que for possível no sentido tornar a REURB, essa ferramenta extremamente eficiente e infelizmente pouquíssimo usada, um rito e procedimento padrão de regularização imobiliária em nosso município.